De retour!... Et l'immobilier a toujours la cote!

Très heureux de vous retrouver!  J’ai pris une pause tant volontaire qu’involontaire cet été et me revoilà pour échanger avec vous sur le passionnant sujet de l’habitation et de l’immobilier.

Dans mes lectures des derniers jours, je suis tombé sur un article fort intéressant de Jean-François Théberge concernant les investissements immobiliers.  Ce sujet revient constamment sur la table surtout lorsque les marchés boursiers jouent au Yo-Yo avec notre argent et que nous avons l’impression d’en perdre le contrôle.  Je vous résume donc cette infolettre.

Beaucoup de gens sont tentés par l’aventure d’acquérir un duplex, un triplex, un quadruplex bref, tout immeuble à revenus qui vous permettra d’investir votre argent dans quelque chose de « solide », de palpable, dont vous pourrez contrôler la destinée, autant que faire se peut.  Il y a cependant quelques critères à évaluer avant de vous y lancer!

Un immeuble à revenus est un bon investissement pour trois raisons:
1. Si vous comptez habiter un des appartements de la propriété, les revenus que généreront les loyers vous aideront à payer votre hypothèque. Avantage financier; si vous voulez quitter votre appartement pour avoir la paix, ce n’est pas la solution cependant…
2. L’investissement dans l’immobilier permet la constitution d’un fonds de pension, surtout pour les jeunes qui n’aurant sans doute pas accès à cet avantage dans leur milieu de travail.  Cet pensée à long terme vient du fait qu’une fois l’hypothèque payée, les revenus de loyer pourront vous servir de revenus de retraite en autant que vous aurez bien entretenu votre immeuble au fil des ans.  Sinon, ces mêmes revenus serviront à réparer et rénover votre immeuble une fois l’hypothèque payée.
3. Le « plex » est qu’il est un bon point de départ pour se constituer un portefeuille immobilier. Une fois votre terme arrivé à échéance, vous pourrez refinancer votre hypothèque et aller chercher l’argent nécessaire à l’achat d’un autre immeuble à revenus locatifs. En utilisant cette technique, vous réutiliserez la mise de fonds tout d’abord investie dans le premier immeuble et vous pourrez la réinvestir, sans avoir à débourser de l’argent à nouveau.

Si on maintient seulement l’élément financier, cela semble un bon élément d’investissement.  Cependant, vous devez considérer le reste:
 – Un locataire qui ne paie pas
 – Un locataire qui brise le logement
 – Les appels pour une fenêtre qui ne ferme pas, une infiltration, un réservoir à eau chaude, une musique trop forte
 – Les règles de la Régie du Logement du Québec
 – etc.

Si les problèmes reliés à la gestion de l’être humain ne vous effraient pas trop, vous êtes un bon candidat pour ce type d’investissement. 

Pour ma part, je me suis toujours tenu loin des « plex » car je n’ai pas la patience de gérer les problèmes que peuvent causer certains locataires…  Je m’attendrais à ce que les gens me paient leur loyer rubis sur l’ongle ce qui, selon plusieurs propriétaires que je connais, est un défaut dans ce milieu…

Jean-François, en tant que courtier, suggère de vous informer si vous pouvez vous permettre l’achat d’un immeuble en particulier en vous basant sur le ratio de couverture de la dette, car les prêteurs se basent en partie sur ce critère pour vous accorder un prêt hypothécaire. Pour calculer ce ratio, soustrayez de vos revenus potentiels les pertes potentielles de loyers vacants (qui s’élèvent généralement de 3 à 5 % de vos revenus) et vos frais d’exploitation (taxes, chauffage, entretien, autres). Prenez ce montant et divisez-le par le montant de votre paiement hypothécaire. Vous devriez obtenir un ratio de l’ordre de 1.20 ou 1.10 pour que la demande de prêt soit acceptée par un prêteur.

Pensez également à évaluer le prix auquel les loyers sont loués. Il est recommandé de consulter un professionnel afin de vous conseiller sur l’achat d’un immeuble. Il vous aidera à trouver un immeuble à revenus à la juste valeur marchande.

Soyez prudents!…  Vérifier l’évolution des prix de l’immobilier avant de bouger;  si la courbe semble monter trop rapidement, il risque d’y avoir une correction des prix dans le marché et ainsi faire diminuer, ou du moins stagner, la valeur des immeubles.  Cependant, un immeuble bien entretenu aura toujours de meilleures chance de maintenir une bonne valeur marchande.

Et si rien de cela vous intéresse, la maison unifamiliale demeure un excellent choix !  😉